El Bloc: Arrendaments

Des de l’1 de gener de 2018 a Catalunya tenim la nostra pròpia legislació en matèria de compra d’habitatges i, per tant, ja no es regeix pel Codi civil espanyol. Una de les novetats que introdueix el Codi civil català és que preveu per defecte el que en molts contractes d’arres ja s’estava recollint, a saber, que el comprador pot recuperar les arres que hagi entregat al propietari de l’immoble en qüestió, si resulta que el comprador interessat no obté un préstec hipotecari de cap entitat bancària.

Ara bé, perquè aquesta clàusula no comporti conflictes que acabin en el jutjat, des del Bufet Molina Bosch et recomanem que, tant si ets comprador com si ets el venedor, especifiquis en el contracte d’arres quan es considerarà pertinent que es retorni l’import de les arres. Cal demanar-ho a moltes entitats bancàries? A totes? N’hi ha prou amb dir-ho o cal que l’entitat t’ho certifiqui? Nosaltres aconsellem que concretis per exemple dos o tres entitats bancàries, que s’acrediti la negativa amb un document del banc que ho indiqui i, per exemple, que especifiquis sobre quin percentatge del preu de compra es demanarà el finançament.

D’aquesta manera, ambdues parts tindreu seguretat jurídica respecte de com i quan es pot considerar que el comprador ha fet tot el necessari per aconseguir el finançament i el venedor podrà prendre una decisió més encertada sobre si ha de retornar les arres o se les pot apropiar legítimament.

En cas que mori l’arrendatari (inquilí o llogater) d’un habitatge la persona o persones que hi convisquin fins al moment de la defunció, sempre que es tracti del cònjuge, la parella de fet, els fills, pares, germans o parents fins al tercer grau que tinguin una discapacitat reconeguda igual o superior al 65%, podrà demanar a l’arrendador (propietari de l’habitatge) que els subrogui en el contracte.

Però, què vol dir això exactament? Doncs que passarà a ser l’arrendatari en les mateixes condicions que tenia l’arrendatari mort. D’aquesta manera el contracte continuarà vigent des del moment en que va morir l’anterior arrendatari.

Ara bé, cal tenir en compte que aquesta petició a l’arrendador cal fer-la per escrit, annexant el certificat de defunció, i dins el termini de tres mesos després de la mort, atès que si no es fa així el contracte quedarà extingit i els ocupants de l’immoble hauran de marxar.

La subrogació al contracte d’arrendament per mort de l’arrendatari és un dret irrenunciable, excepte per als contractes d’arrendament la durada inicial dels quals hagi estat pactada per un termini superior als tres anys. En aquests casos sí que es pot renunciar a la subrogació per causa de mort, però només per aquell temps que excedeixi dels tres primers anys del contracte. D’aquesta manera queda garantit que els ocupants de l’immoble podran viure-hi com a mínim duran aquest termini.

En qualsevol cas des del Bufet Molina Bosch recomanem que abans de signar un contracte d’arrendament, tan si ets arrendatari com propietari, consultis amb el teu advocat per saber si hi ha alguna clàusula que s’ajusta a la llei o no.

Si has concertat un contracte d’arrendament amb un tercer per un pis de la teva propietat, però necessites recuperar-lo abans que acabi el termini que vàreu pactar perquè hi puguis viure tu, el teu cònjuge (si t’has separat o divorciat), o un fill/a o pare/mare teus,  pots fer-ho sempre i quan hagi transcorregut, com a mínim, el primer any de l’arrendament, ho comuniquis a l’arrendatari i li donis un marge de seixanta dies perquè et retorni l’habitatge.

Cal tenir en compte, però, que quan enviïs la comunicació a l’arrendatari, cal que adjuntis el document que acredita el motiu pel qual vols recuperar el pis; per exemple la sentència que acredita que t’has divorciat.

Un cop rebis les claus de l’immoble, has d’ocupar l’habitatge en un termini màxim de tres mesos (tu o la persona interessada); si no ho fas, l’antic arrendatari podrà exigir tornar a viure a l’habitatge en les mateixes condicions que tenia abans de marxar i per un nou període de tres anys. A més podrà reclamar-te una indemnització per les despeses dels trasllats.

Des del Bufet Molina Bosch et recomanem que demanis a un advocat que et redacti la comunicació per recuperar l’habitatge, ja que cal que aquesta compleixi amb determinats requisits legals perquè després no pugui ser impugnada.