El Bloc: Hipoteques

L’única manera d’evitar que al teu edifici algun propietari utilitzi el seu pis com a habitatge d’ús turístic és que la pròpia Junta de propietaris ho prohibeixi expressament.

 

I com es fa això? Doncs cal que es reuneixi formalment la Junta i aquesta aprovi per una majoria de quatre cinquenes parts la modificació dels estatuts de la comunitat, fent constar expressament que a l’edifici queda prohibit l’ús dels habitatges com a habitatges d’ús turístic. No és suficient amb un simple acord de Junta, sinó que és estrictament necessari que aquesta prohibició consti als estatuts de la comunitat.

 

Un cop aprovada la modificació dels estatuts és necessari que s’inscriguin al registre de la propietat corresponent. Amb això queda assegurat que qualsevol propietari o persona que vulgui comprar un habitatge de l’edifici pugui conèixer aquesta prohibició.

 

Cal tenir en compte, però, que aquesta modificació dels estatuts no pot afectar a aquells pisos que ja s’estan utilitzant en aquell moment com a habitatges d’ús turístic. En aquests casos l’única manera d’evitar que es pugui continuar amb aquesta activitat, és que l’habitatge d’ús turístic provoqui molèsties greus que afectin la convivència de la resta de la comunitat. Si això és així es pot instar al propietari que cessi immediatament l’activitat.

 

Des del Bufet Molina Bosch recomanem a les comunitats de propietaris que no vulguin que cap dels habitatges que la conformen s’utilitzin amb finalitats turístiques, que modifiquin els estatus de la comunitat per incloure una prohibició d’ús turístic dels habitatges.

Si tens una hipoteca i vols millorar-ne les condicions, una manera de fer-ho és la subrogació hipotecària.

La subrogació hipotecària implica que si has trobat una entitat financera que t’ofereix una hipoteca amb millors condicions que les que tens en aquest moment, pots demanar-ne el canvi.

La sol·licitud de canvi implica que aquesta nova entitat financera haurà de comunicar al banc amb el que ja tens la hipoteca, que si en quinze dies no presenta una oferta que iguali o millori les condicions de la hipoteca que t’estan oferint, podrà pagar tot el que es deu i passar a ser a partir d’aquell moment la teva nova entitat financera hipotecant.

Des del Bufet Molina Bosch creiem que és una opció molt recomanable ja que amb aquest canvi, pots obtenir una millora en les condicions del teu préstec sense necessitat de cancel·lar-lo i formalitzar-ne un de nou. A més a més, et pots beneficiar d'una modificació en les condicions de l'operació i del termini d'amortització sense haver de pagar impostos, tot i que sí que hauràs d'abonar unes despeses mínimes que la subrogació porta implícites: notari, gestoria, registre, i una comissió de subrogació que actualment no pot superar el 0,5%.

Recentment s’han donat casos de propietaris que han llogat el seu pis i després descobreixen que aquell mateix pis s’està destinant a pis turístic mitjançant l’ús de plataformes a Internet, per tal d’obtenir uns ingressos molt superiors al que cobra de lloguer el propietari del pis.

En un d’aquests casos la propietària va llogar el seu propi pis com si fos una turista i, un cop va estar dins el pis, va canviar el pany i s’hi va quedar, o sigui que va recuperar el pis per la via de fet, sense intervenció dels tribunals. En aquest cas, en principi, no estaríem davant d’un delicte de violació de domicili ni d’usurpació de bé immoble ja que el pis no era l’habitatge de ningú, ni tant sols de l’inicial llogater ja que no hi vivia i, a més, no hi va entrar per la força.

De totes maneres, el propietari hauria de presentar una demanda de resolució del contracte d’arrendament per la via civil per incompliment de l’arrendatari, ja que no destina l’immoble a l’habitatge sinó a un ús comercial no consentit; al seu torn, l’arrendatari podria demandar per la via civil el propietari també per incompliment ja que no li permet gaudir pacíficament de l’immoble.

En qualsevol cas, aquest és un supòsit que es pot prestar a moltes interpretacions i entenem que ambdós procediments s’haurien d’acumular en un de sol i decidir el resultat en una sola sentència.

Des del Bufet Molina Bosch estarem atents a la resolució d’aquest cas per comentar-lo en un proper post.