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¿Se puede alquilar un inmueble de varios propietarios?

07/04/2017
Quizás porque has heredado, quizá porque te has divorciado o por cualquier otro motivo, resulta que eres propietario de un inmueble junto con tus hermanos, con tu ex-pareja, etc. Si hay buena avenencia entre los co-propietarios, no hay ningún problema. Ahora bien, si surge cualquier conflicto o disparidad de criterios, te puedes encontrar en una situación desagradable y perjudicial a nivel económico.

Por ejemplo, si se ha de poner el inmueble en alquiler, pero resulta que no os ponéis de acuerdo en el precio de la renta o la duración o en otras circunstancias, ¿quién puede decidir si se sigue adelante o no? Pues si se trata de cuatro hermanos co-propietarios y tres deciden que sí, entonces el cuarto debe conformarse. Ahora bien, siempre y cuando se trate de un arrendamiento de tres años de duración. Si se pretende pactar una duración superior, entonces se requiere unanimidad de los co-propietarios.

El problema lo tendrás si sois dos hermanos o ex-pareja al 50%. Aquí nadie tiene más poder de decisión que el otro y, por tanto, se encuentra en una situación de estancamiento. Por tanto, en estos supuestos hay que buscar un acuerdo para atribuir el inmueble a un solo propietario, solución que está bonificada a nivel fiscal, o bien que lo vendáis y os repartís el dinero. Y si no consigues ninguna de las soluciones anteriores, siempre te quedará la vía judicial para forzar a vender el inmueble, aunque no es una solución que aconsejamos desde el Bufet Molina Bosch, ya que la subasta siempre es un mal negocio para el vendedor.
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Cómo tributan los inmuebles de una herencia?

31/03/2017

Normalmente el montante más elevado de una herencia lo forman los inmuebles del fallecido, por lo que te puedes estar planteando cuál es la mejor manera de transmitir estos inmuebles a tus herederos para que tributen el mínimo posible, sin cometer ningún ilegalidad. Por eso existen las reducciones y las bonificaciones.

Transmitir inmuebles por vía donación en vida no es una buena opción, si no es que tienes un patrimonio superior a los 2 millones de euros. Entonces, tal vez sí conviene, pero no todos los inmuebles.

Hoy por hoy, transmitirlos por herencia es la opción más económica. Ahora bien, se pueden transmitir cada uno por separado o bien como un conjunto integrado en una sociedad que se dedique a sacar rendimiento de estos inmuebles. Esta segunda opción te reduce mucho la fiscalidad futura de la herencia, pero no es útil si sólo dispones de cuatro o cinco pisos alquilados; en cambio sí que vale la pena si dispones de bastantes pisos o locales o de algún edificio destinado a alquiler. Ahora bien, tienes que afectar estos inmuebles a la actividad de una sociedad, que tengas almenos un trabajador ajeno a la familia trabajando a jornada completa y en un local destinado a esta actividad. Además, esta actividad se debe haber puesto en marcha un mínimo de tiempo antes de la muerte del propietario y el heredero la debe mantener durante un mínimo de cinco años después de la muerte del causante.

Por lo tanto, si tienes algunos inmuebles y quieres empezar a planificar tu herencia, desde el Bufet Molina Bosch te recomendamos que tengas en cuenta la fiscalidad de cada supuesto porque llegado el momento, si lo tienes bien organizado, podrás aligerar la carga fiscal de tus herederos.

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Sanciones a los trabajadores

24/03/2017

Una de las facultades que tienes como empresario para corregir el comportamiento inadecuado de tus trabajadores es sancionarlos, de acuerdo con lo dispuesto en el convenio colectivo de aplicación a la actividad. Dependiendo de la gravedad de los hechos la falta puede ser leve, grave o muy grave y, por tanto, la sanción que aplicarás estará en consonancia. Normalmente las leves sólo conllevan una amonestación verbal o escrita. En cambio las graves te permiten castigar al trabajador sin que pueda venir a trabajar durante unos días y que, por tanto, no los cobre, pero nunca puedes hacerlo trabajar sin cobrar o, por ejemplo, prohibirle descansar o no hacer vacaciones. Las muy graves no solo permiten sancionarlo con días sin trabajar y cobrar, sino que también tienes la opción de despedirlo sin indemnizarlo. Ahora bien, el despido es la sanción más grave y, por tanto, la infracción del trabajador debe ser de suficiente entidad.

En todos los casos, como trabajador puedes impugnar la decisión del empresario por la vía judicial y pedir que te retiren la sanción o que la rebajen.

Tanto desde una posición como de la otra, desde el Bufet Molina Bosch te recomendamos que mires que dice el convenio aplicable en cuanto a las formalidades de comunicación de la sanción y que tengas presente los periodos de prescripción, ya que un error formal puede desembocar irremediablemente en una sanción revocada.

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