La nuda propiedad es el derecho de propiedad sobre un bien, pero sin poder usarlo o disponer de él (venderlo, alquilarlo, hipotecarlo…) mientras exista un usufructo, ya sea de carácter vitalicio o temporal.
En una herencia, esto significa que una persona puede ser propietaria de una vivienda, pero no tener derecho a vivir en ella, alquilarla o disfrutarla si otra persona tiene el usufructo.
La nuda propiedad en una herencia se da cuando una persona adquiere un bien, pero otra conserva el derecho a usarlo o disfrutarlo de forma vitalicia o por un plazo de tiempo determinado. Esta figura es habitual sobretodo en herencias en la que el difunto no había hecho testamento y deja hijos y cónyuge a la vez, o bien cuando el difunto lo había querido estipular expresamente así en su testamento para alguno de sus inmuebles. Entender esta figura evita conflictos, errores fiscales y decisiones precipitadas.
El valor de la nuda propiedad se calcula restando al valor total del bien el valor del usufructo.
Diferencia entre nuda propiedad y usufructo
La propiedad completa de un bien se puede dividir en dos partes:
| Figura | Qué permite | Ejemplo en una herencia |
|---|---|---|
| Nuda propiedad | Ser titular del bien, pero sin usarlo mientras exista usufructo. | Los hijos heredan alguna vivienda. |
| Usufructo | Usar el bien, vivir en él o cobrar alquileres. | El cónyuge viudo vive en la vivienda heredada o la alquila para obtener rendimientos. |
| Plena propiedad | Ser propietario y poder usar el bien. | Cuando se extingue el usufructo, el nudo propietario pasa a tener el dominio completo. |
Ejemplo sencillo de nuda propiedad en una herencia
Imagina que una persona fallece y deja una vivienda en Sant Cugat del Vallès. En el testamento establece que su pareja tendrá el usufructo vitalicio y que sus hijos recibirán la nuda propiedad.
En ese caso:
- La pareja puede vivir en la vivienda o alquilarla.
- Los hijos son propietarios, pero no pueden usar la vivienda mientras dure el usufructo.
- Cuando fallece la persona usufructuaria, los hijos consolidan la plena propiedad.
¿Qué derechos tiene el nudo propietario?
El nudo propietario tiene derechos importantes, aunque limitados por el usufructo.
- Puede vender su nuda propiedad.
- Puede hipotecar su derecho, si una entidad lo acepta.
- Puede defender su propiedad ante daños o usos indebidos.
- Recupera la plena propiedad cuando se extingue el usufructo, aunque a veces puede pasar que el usufructo se transmita a un tercero. Entonces el nudo propietario no consolidará el pleno dominio hasta que fallezca el último usufructuario.
Pero no puede ocupar la vivienda, alquilarla ni expulsar al usufructuario si este conserva su derecho.
¿Qué derechos tiene el usufructuario?
El usufructuario puede usar el bien y obtener rendimientos. En una vivienda, puede vivir en ella o alquilarla, salvo que el título de la herencia limite este derecho.
También debe conservar el bien y asumir los gastos ordinarios derivados del uso. Los gastos extraordinarios pueden generar conflictos, por eso conviene revisar cada caso con un abogado de herencias.
¿Se puede vender una vivienda heredada con nuda propiedad?
Sí, pero hay matices.
El nudo propietario puede vender su derecho. El comprador adquiere la nuda propiedad, no el uso inmediato de la vivienda. Por eso, el precio suele ser inferior al valor de mercado de una vivienda libre de usufructo.
También se puede vender la plena propiedad si nudo propietario y usufructuario están de acuerdo. En ese caso, ambos transmiten sus derechos y el comprador adquiere el inmueble completo.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
El valor depende del valor total del bien y del valor del usufructo. En herencias, este cálculo afecta al Impuesto de Sucesiones y a la escritura de aceptación de herencia.
En el usufructo vitalicio, la valoración fiscal debe tener en cuenta la edad del usufructuario. Cuanto mayor es la persona usufructuaria, menor será el valor fiscal del usufructo y mayor el de la nuda propiedad.
Este punto es delicado. Un error de valoración puede provocar liquidaciones incorrectas.
Problemas habituales en herencias con nuda propiedad
Los conflictos suelen aparecer cuando no se han explicado bien los derechos de cada parte.
- Hijos que creen que pueden vender la vivienda sin contar con el usufructuario.
- Usufructuarios que no saben qué gastos deben asumir.
- Desacuerdos sobre alquileres, reparaciones o uso de la vivienda.
- Dudas sobre impuestos y plusvalía municipal.
- Bloqueos al aceptar o repartir la herencia.
- Régimen aplicable al dinero percibido en usufructo. ¿Se puede gastar o sólo depositar a plazo fijo en productos de bajo riesgo?
Abogado especialista en herencias en Sant Cugat del Vallès
Si has heredado una nuda propiedad o tienes dudas sobre el usufructo de una vivienda, conviene revisar la escritura, el testamento y la situación fiscal antes de firmar.
En nuestro bufete de abogados en Sant Cugat del Vallès te ayudamos a:
- Interpretar el testamento.
- Preparar la aceptación de herencia.
- Calcular el valor de la nuda propiedad y del usufructo.
- Resolver conflictos entre herederos.
- Negociar la venta de una vivienda heredada.
- Coordinar notaría, impuestos y Registro de la Propiedad.
Contacta con nuestro despacho y revisaremos tu caso antes de que tomes una decisión que pueda perjudicarte.
Preguntas frecuentes
¿La nuda propiedad me permite vivir en la vivienda heredada?
No, sin el consentimiento de la persona usufructuaria. Si otra persona tiene el usufructo, ella tiene el derecho de uso. El nudo propietario debe esperar a que el usufructo termine.
¿Cuándo se convierte la nuda propiedad en plena propiedad?
Normalmente, cuando el nudo propietario adquiere el usufructo en vida de la persona usufructuaria, cuando fallece la última persona usufructuaria o cuando se extingue el usufructo por otra causa legal.
¿Puedo vender la nuda propiedad de una vivienda heredada?
Sí. Puedes vender tu derecho de nuda propiedad, pero el comprador no podrá usar la vivienda mientras exista el usufructo.
¿Quién paga los impuestos en una herencia con usufructo y nuda propiedad?
Cada parte tributa por el valor del derecho que recibe. El usufructuario tributa por el usufructo y el nudo propietario por la nuda propiedad.
¿Necesito abogado para aceptar una herencia con nuda propiedad?
No siempre es obligatorio, pero sí recomendable. Hay implicaciones legales, fiscales y familiares que conviene revisar antes de firmar.
