Què és la nua propietat en una herència?

La nua propietat és el dret de propietat sobre un bé, però sense poder usar-lo ni disposar-ne —vendre’l, llogar-lo, hipotecar-lo…— mentre existeixi un usdefruit, ja sigui de caràcter vitalici o temporal. En una herència, això significa que una persona pot ser propietària d’un habitatge, però no tenir dret a viure-hi, llogar-lo o gaudir-ne si una altra persona en té l’usdefruit. La nua propietat en una herència es dona quan una persona adquireix un bé, però una altra conserva el dret a usar-lo o gaudir-ne de manera vitalícia o durant un termini de temps determinat. Aquesta figura és habitual sobretot en herències en què el difunt no havia fet testament i deixa fills i cònjuge alhora, o bé quan el difunt ho havia volgut estipular expressament així en el seu testament per a algun dels seus immobles. Entendre aquesta figura evita conflictes, errors fiscals i decisions precipitades. El valor de la nua propietat es calcula restant al valor total del bé el valor de l’usdefruit.

Diferència entre nua propietat i usdefruit

La propietat completa d’un bé es pot dividir en dues parts:

Figura	Què permet	Exemple en una herència
Nua propietat	Ser titular del bé, però sense usar-lo mentre existeixi un usdefruit.	Els fills hereten algun habitatge.
Usdefruit	Usar el bé, viure-hi o cobrar-ne lloguers.	El cònjuge vidu viu a l’habitatge heretat o el lloga per obtenir rendiments.
Plena propietat	Ser propietari i poder usar el bé.	Quan s’extingeix l’usdefruit, el nu propietari passa a tenir el domini complet.

Exemple senzill de nua propietat en una herència

Imagina que una persona mor i deixa un habitatge a Sant Cugat del Vallès. En el testament estableix que la seva parella tindrà l’usdefruit vitalici i que els seus fills rebran la nua propietat. En aquest cas:

• La parella pot viure a l’habitatge o llogar-lo.
• Els fills són propietaris, però no poden usar l’habitatge mentre duri l’usdefruit.
• Quan mor la persona usufructuària, els fills consoliden la plena propietat.

Quins drets té el nu propietari?

El nu propietari té drets importants, encara que limitats per l’usdefruit.

• Pot vendre la seva nua propietat.
• Pot hipotecar el seu dret, si una entitat ho accepta.
• Pot defensar la seva propietat davant de danys o usos indeguts.
• Recupera la plena propietat quan s’extingeix l’usdefruit, tot i que de vegades pot passar que l’usdefruit es transmeti a un tercer. Aleshores, el nu propietari no consolidarà el ple domini fins que mori l’últim usufructuari.

Però no pot ocupar l’habitatge, llogar-lo ni expulsar l’usufructuari si aquest conserva el seu dret.

Quins drets té l’usufructuari?

L’usufructuari pot usar el bé i obtenir-ne rendiments. En un habitatge, pot viure-hi o llogar-lo, llevat que el títol de l’herència limiti aquest dret. També ha de conservar el bé i assumir les despeses ordinàries derivades de l’ús. Les despeses extraordinàries poden generar conflictes, per això convé revisar cada cas amb un advocat d’herències.

Es pot vendre un habitatge heretat amb nua propietat?

Sí, però hi ha matisos. El nu propietari pot vendre el seu dret. El comprador adquireix la nua propietat, no l’ús immediat de l’habitatge. Per això, el preu sol ser inferior al valor de mercat d’un habitatge lliure d’usdefruit. També es pot vendre la plena propietat si el nu propietari i l’usufructuari hi estan d’acord. En aquest cas, tots dos transmeten els seus drets i el comprador adquireix l’immoble complet.

Com es calcula el valor de la nua propietat?

El valor depèn del valor total del bé i del valor de l’usdefruit. En herències, aquest càlcul afecta l’Impost de Successions i l’escriptura d’acceptació d’herència. En l’usdefruit vitalici, la valoració fiscal ha de tenir en compte l’edat de l’usufructuari. Com més gran és la persona usufructuària, menor serà el valor fiscal de l’usdefruit i major el de la nua propietat. Aquest punt és delicat. Un error de valoració pot provocar liquidacions incorrectes.

Problemes habituals en herències amb nua propietat

Els conflictes solen aparèixer quan no s’han explicat bé els drets de cada part.

• Fills que creuen que poden vendre l’habitatge sense comptar amb l’usufructuari.
• Usufructuaris que no saben quines despeses han d’assumir.
• Desacords sobre lloguers, reparacions o ús de l’habitatge.
• Dubtes sobre impostos i plusvàlua municipal.
• Bloquejos a l’hora d’acceptar o repartir l’herència.
• Règim aplicable als diners percebuts en usdefruit. Es poden gastar o només dipositar a termini fix en productes de baix risc?

Advocat especialista en herències a Sant Cugat del Vallès

Si has heretat una nua propietat o tens dubtes sobre l’usdefruit d’un habitatge, convé revisar l’escriptura, el testament i la situació fiscal abans de signar. Al nostre despatx d’advocats a Sant Cugat del Vallès t’ajudem a:

• Interpretar el testament.
• Preparar l’acceptació d’herència.
• Calcular el valor de la nua propietat i de l’usdefruit.
• Resoldre conflictes entre hereus.
• Negociar la venda d’un habitatge heretat.
• Coordinar notaria, impostos i Registre de la Propietat.

Contacta amb el nostre despatx i revisarem el teu cas abans que prenguis una decisió que et pugui perjudicar.

Preguntes freqüents